Copropriété - Difficultés avérées : recours à un administrateur provisoire

Ordonnance

La désignation de l'administrateur provisoire de la copropriété est faite par ordonnance du juge qui fixe la durée et l'étendue de sa mission.

L'administrateur provisoire désigné par le juge peut être :

• un administrateur judiciaire,

• une personne physique ou morale disposant de justifiant d'une expérience ou d'une qualification particulière au regard de la nature de l'affaire,

• ou le mandataire ad hoc (particuliers) qui s'est éventuellement occupé de l'immeuble, sur décision motivée et après consultation du conseil syndical.

L'administrateur provisoire doit adresser l'ordonnance qui le désigne à chaque copropriétaire dans le mois suivant son prononcé :

• par lettre recommandée avec avis de réception,

• ou par remise contre émargement.

Suspension des poursuites

La désignation de l'administrateur provisoire entraîne pendant 12 mois :

• la suspension des créances antérieures (hors créances publiques ou sociales),

• l'interruption des remboursements d'un emprunt collectif (particuliers),

• l'interruption et l'interdiction des actions en justice visant à la condamnation du syndicat débiteur ou la résolution d'un contrat pour défaut de paiement,

• l'arrêt et l'interdiction des procédures d'exécution ou de distribution,

• la suspension des majorations ou pénalités contractuelles (ainsi que les clauses de résolution contractuelle).

Évaluation financière de la situation

L'administrateur provisoire doit évaluer le montant des créances pour établir un plan d'apurement des dettes de la copropriété.

Dans ce cadre, les créanciers doivent déclarer leur dettes et l'administrateur en établit la liste.

Les créanciers ont alors 2 mois à compter de la publication de la liste pour en contester le contenu auprès du président du TGI.

Plan d'apurement des dettes

L'administrateur provisoire établit un plan d'apurement des dettes de la copropriété pour une durée maximale de 5 ans.

Ce plan comporte un échéancier de remboursement dont un projet est notifié aux créanciers qui ont 2 mois à compter de la notification pour faire part de leurs observations.

Le plan d'apurement définitif est ensuite notifié :

• aux créanciers (qui ont 2 mois pour saisir le juge en cas de contestation),

• et au conseil syndical.

En l'absence de contestation, le plan d'apurement est homologué par le juge dans le cadre d'une ordonnance notifiée aux créanciers et au conseil syndical.

Décisions de l'administrateur

Dès qu'il prend une décision concernant la copropriété, l'administrateur provisoire doit :

• la mentionner, à sa date, sur le registre des procès-verbaux (particuliers) d'assemblée générale,

• en informer chaque copropriétaire, avec, le cas échéant, l'appel de fonds correspondant.

Compte-rendu

À l'issue de sa mission, l'administrateur provisoire rend compte de son travail par écrit au président du TGI.

Dans certains cas, il doit également remettre un rapport intermédiaire au président du TGI. Tel est le cas :

• si aucun rapport de mandataire ad hoc (particuliers) n'a été établi au cours de l'année précédente,

• et dans les 6 premiers mois de sa mission.

Ce document doit indiquer toutes les mesures à adopter pour redresser la situation financière de la copropriété.

Si les conclusions des rapports préconisent de soumettre certaines questions à l'assemblée générale des copropriétaires, elles doivent être inscrites à l'ordre du jour de cette assemblée.

Consultation et copie

Les copropriétaires peuvent consulter le rapport pendant un mois.

Le syndic désigné doit les en informer individuellement par lettre recommandée avec accusé de réception ou remise contre émargement. Le courrier doit indiquer le lieux et les horaires de consultation.

Une copie du rapport peut être remise à tout copropriétaire qui en fait la demande, et à ses frais.