Comment fonctionne une vente ou un achat en viager ?

De quoi s'agit-il ?

La vente en viager consiste :

• pour l'acquéreur à acheter un logement sans avoir à verser la totalité du prix de vente le jour de l'acquisition, mais qu'il ne pourra occuper qu'au décès du vendeur, sauf si ce dernier le libère tout de suite

• et pour le vendeur à percevoir en contrepartie de la vente de son logement une rente mensuelle jusqu'à son décès.

Qui est concerné ?

Toute personne ayant la Aptitude d'une personne à avoir des droits et des obligations et à les exercer elle-même (par exemple, droit de conclure un contrat, droit d'agir en justice...) (particuliers) peut vendre ou acheter un logement en viager.

Comment est fixé le prix de la vente ?

Le prix de vente peut être librement fixé entre les parties sans toutefois pouvoir dépasser la différence entre :

• la Montant estimé du prix qui pourrait être obtenu pour un bien, en cas de vente dans les conditions normales de marché. Permet d'enregistrer comptablement des biens entrant dans un patrimoine (succession, donation, transmission d'entreprise, etc.). (particuliers), c'est-à-dire l'estimation financière du logement dans une région donnée

• et la valeur du logement occupé déterminée par des barèmes en fonction notamment de l'espérance de vie du crédirentier.

Ces barèmes peuvent être consultés auprès d'un notaire, d'une compagnie d'assurance ou d'une caisse de prévoyance.

Comment est fixé le prix de la rente ?

Au moment de la signature de l'acte de vente, le débirentier peut régler au comptant une partie de la vente appelée "le bouquet". Cette somme est alors déduite du montant de la rente. Ainsi plus le bouquet est important, moins le montant de la rente est élevé.

Pour assurer la sécurité du paiement des rentes, le crédirentier peut notamment inscrire dans l'acte de vente :

• une clause dite "résolutoire" qui l'autorise à reprendre son bien si plusieurs rentes ne sont plus versées par le débirentier

• et une clause lui permettant de se réserver le droit de conserver le bouquet (s'il a été versé), en cas de résiliation du contrat de vente.

Les parties peuvent également insérer dans l'acte de vente une clause d'indexation permettant la révision automatique du montant de la rente suivant, par exemple, un indice publié par l'institut national de la statistique et des études économiques (Insee).

Quelles sont les conséquences sur le bien ?

À savoir : les rentes viagères sont soumises à l'impôt sur le revenu (particuliers) pour une fraction de leur montant, décroissante avec l'âge du crédirentier.

Quels sont les cas de nullité de la vente ?

Le décès futur du crédirentier doit être imprévisible. Ainsi, le débirentier ne doit pas avoir eu connaissance d'une maladie dont était atteint le crédirentier au moment de la signature de l'acte de vente. Si le vendeur décède dans les 20 jours qui suivent la signature de l'acte de vente, la loi considère alors que l'événement était prévisible et que la vente n'est pas valable. La nullité de la vente peut être alors invoquée par les héritiers du crédirentier.