États des lieux dans un contrat de location vide

Réalisation

Le propriétaire et le locataire doivent constater ensemble l'état des lieux d'entrée et de sortie, d'un commun accord et dans de bonnes conditions d'éclairage.

Ces documents doivent être établis par écrit (particuliers) en 2 exemplaires (un exemplaire pour le locataire, l'autre pour le propriétaire)

• à l'amiable par le propriétaire et le locataire (ou un tiers mandaté par eux : agent immobilier par exemple),

• ou par huissier de justice (particuliers) si l'état des lieux ne peut être réalisé à l'amiable.

La réalisation de l'état des lieux ne peut être facturée au locataire que sous certaines conditions (particuliers).

À noter : les états des lieux d'entrée et de sortie peuvent être établis sur un document unique comportant pour chaque pièce du logement une colonne "à l'entrée du locataire" et une colonne "à la sortie du locataire".

Contenu

Les états des lieux d'entrée et de sortie doivent décrire avec précision le logement, ainsi que les équipements qu'il comporte.

Au moment de réaliser l'état des lieux d'entrée, le locataire peut notamment émettre des réserves sur le document s'il y a, par exemple, défection d'un élément d'équipement ou non branchement des compteurs d'eau, de gaz ou d'électricité.

À savoir : lors de l'état des lieux de sortie, les évolutions constatées par rapport à l'état des lieux d'entrée qui sont dues à la vétusté du logement ou des équipements ne peuvent pas justifier de retenue sur le dépôt de garantie (particuliers).

Complément 

Selon la date de signature du contrat de bail, l'état des lieux peut dans certains cas être complété ultérieurement à sa réalisation.

À savoir : l'extrait d'état des lieux correspondant à ces informations est mis à la disposition du professionnel chargé d'établir le diagnostic de performance énergétique (DPE) (particuliers).

Absence d'état des lieux

En l'absence d'état des lieux d'entrée, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état de réparations locatives (particuliers). Cette présomption lui est défavorable : il devra en effet restituer en bon état de réparations locatives un logement qui ne lui a peut-être pas été délivré ainsi. Toutefois, il existe 2 possibilités d'écarter cette présomption :

• lorsque le locataire apporte la preuve du mauvais état initial du logement, par exemple, au moyen de photographies,

• ou lorsque le propriétaire n'a pas voulu réaliser d'état des lieux malgré la Acte, généralement réalisé par un huissier de justice par lequel un créancier demande à son débiteur d’exécuter ses obligations sous peine de réclamation d'intérêts de retard ou de dommages-intérêts (particuliers) du locataire. Dans ce cas, c'est au propriétaire de démontrer qu'il a délivré un logement en bon état d'usage.

Pour toutes les autres réparations, c'est-à-dire celles qui concernent l'entretien du logement ou la vétusté des lieux, c'est au propriétaire de démontrer qu'elles sont imputables au locataire.

Recours en cas de litige

Toute contestation portant sur l'état des lieux d'entrée ou de sortie peut être portée, par le propriétaire ou le locataire, devant une commission départementale de conciliation (particuliers).

Si la conciliation n'aboutit pas ou si vous ne souhaitez pas passer devant la commission (dont la compétence est facultative), il convient de saisir le tribunal d'instance (particuliers) dont dépend le logement.