Vente d'un bien en copropriété (lot de copropriété)

Superficie

Si le lot mis en vente est un logement, sa superficie doit être mentionnée (superficie dite Carrez, en pratique publiée au sein de l'annonce (particuliers)).

À défaut, la nullité de la vente peut être invoquée par l'acheteur dans le mois suivant l'acte authentique.

Si la superficie annoncée est supérieure de 5% à la superficie réelle, l'acheteur peut engager une action en diminution du prix proportionnelle.

Organisation de l'immeuble

Quelle que soit la nature du lot vendu, certains documents concernant l'organisation de l'immeuble doivent être annexés au contrat :

• le règlement de copropriété et ses actes modificateurs,

• le carnet d'entretien de l'immeuble,

• l'état descriptif de division de l'immeuble et ses actes modificateurs,

• les procès verbaux des assemblées générales des 3 dernières années si le vendeur les a en sa possession.

En l'absence de ces documents lors de la vente, le délai de rétractation (particuliers) ou de réflexion (particuliers) commence à courir le lendemain de la communication de ces documents à l'acquéreur.

État financier de la copropriété

Certaines informations relatives à la situation financière du vendeur et de la copropriété doivent être communiquées à l'acheteur :

• montant des charges courantes du budget prévisionnel (particuliers),

• montant des charges payées par le vendeur au titre des 2 derniers exercices comptables en dehors du budget prévisionnel,

• montant de la part du fond de travaux (s'il existe) rattaché au lot principal vendu et montant de la dernière cotisation au fonds versée par le vendeur au titre du lot vendu.

Sauf si le budget prévisionnel (particuliers) est inférieur à 15 000 €, le vendeur doit présenter :

• les sommes restant éventuellement dues par le vendeur au syndicat des copropriétaires,

• les sommes restant à la charge de l'acquéreur auprès du syndicat des copropriétaires,

• l'état global des impayés de charges au sein du syndicat et de la dette vis-à-vis des fournisseurs.

En l'absence de ces documents lors de la vente, le délai de rétractation (particuliers) ou de réflexion (particuliers) commence à courir le lendemain de la communication de ces documents à l'acquéreur.

État daté des charges

Avant la vente, le syndic (particuliers) remet, à la demande du vendeur ou du notaire, un état daté qui fait le bilan des charges de copropriété liées au lot vendu.

Ce document récapitule, sous réserve de l'apurement des comptes, les sommes pouvant rester dues par le vendeur au titre :

• des provisions exigibles du budget prévisionnel (particuliers),

• des provisions exigibles des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel,

• des éventuelles charges impayées,

• d'un éventuel emprunt collectif signé par la copropriété,

• des charges différées restant dues,

• des avances exigibles.

Il indique par ailleurs et dans les mêmes conditions les sommes dont le syndicat pourrait être débiteur à l'égard du vendeur (avances) ainsi que les sommes qui seront à la charge de l'acheteur.

Enfin, l'état daté indique :

• la somme des charges de copropriété correspondant au lot pour les deux derniers exercices,

• l'objet et l'état des procédures judiciaires éventuellement en cours (impayés par exemple).

Certificat du syndic

Avant la signature de l'acte de vente chez le notaire, le vendeur doit présenter un certificat délivré par le syndic (particuliers) :

• datant de moins d'un mois,

• et attestant que le vendeur est libre de toute obligation à l'égard du syndicat (particuliers).

À défaut, le notaire adresse au syndic un avis de mutation par lettre recommandée avec accusé de réception dans les 15 jours qui suivent l'acte de vente.

À l'expiration d'un délai de 15 jours suivant la réception de l'avis de mutation, le syndic peut obtenir le paiement des sommes restant dues par l'ancien propriétaire sur le prix de vente.

Notification

Le changement de propriétaire doit être notifié au syndic :

• sans délai à compter de l'acte de vente ,

• par lettre recommandée avec accusé de réception.

Contenu de la notification

Le courrier adressé au syndic doit préciser :

• les nom, prénoms et domicile de l'acquéreur,

• ceux du mandataire prévu dans le cadre d'un bien vendu en indivision ou usufruit le cas échéant,

• les accords éventuellement conclus concernant les modalités de remboursement de l'emprunt collectif en cours le cas échéant.

Règle générale

Les provisions sur charges et provisions sur travaux sont dues, à l'égard du syndicat, par la personne qui est copropriétaire à leur date d'exigibilité, y compris pour des travaux votés avant la vente.

En revanche, le paiement de la provision exigible du budget prévisionnel est à la charge du vendeur.

Le trop ou le moins perçu révélé après approbation des comptes est crédité ou débité sur le compte du copropriétaire en place à la date de l'approbation des comptes par l'assemblée.

Accord particulier

Un accord entre le vendeur et l'acquéreur peut toutefois prévoir une répartition des charges différente de ce qui est prévu par la loi.

Dans ce cas, l'accord n'a d'effet qu'à l'égard des ses signataires (vendeur et acquéreur).

Il ne s'impose pas au syndic, lequel procède à la récupération des charges auprès du copropriétaire en titre à leur date d'exigibilité.

les clauses relatives à la répartition de ces dépenses (charges, financement des travaux non encore exécutés...) doivent être précises afin d'éviter tout litige.