Rédaction du bail d'un logement vide

Forme du bail

Le bail doit être établit par écrit en autant d'exemplaires qu'il y a de parties (propriétaire, locataire, colocataires, caution…). Il peut prendre la forme :

• d'un Acte rédigé et signé par des particuliers, sans la présence d'un notaire (par exemple, un contrat) (particuliers),

• ou d'un Document établi par un officier public compétent (notaire, huissier, officier d'état civil), rédigé selon les formalités exigées par la loi et dont le contenu peut avoir la même force qu'une décision judiciaire. (particuliers).

À noter : bien que la loi impose un bail écrit, la jurisprudence admet l'existence d'un contrat de location de fait même sans écrit.

Contenu du contrat de bail

Le contrat de location doit obligatoirement contenir un certain nombre d'informations concernant les parties, le logement et le loyer.

Les parties peuvent prévoir d'y inclure d'autres clauses sous réserve qu'elles ne figurent pas parmi la liste des clauses abusives (particuliers) (clauses ignorées car considérées comme non écrites).

Attention : dans un bail signé à compter du 27 mars 2014, en cas d'absence de mention de la surface habitable ou de superficie erronée, le locataire peut intenter une action en diminution de loyer (particuliers).

À savoir : le montant du dépôt de garantie (particuliers) doit être précisé dans le bail s'il est prévu.

Documents annexes au bail

Certains documents doivent être annexés au bail :

• l'état des lieux (particuliers) établi lors de la remise et la restitution des clés,

• si le logement est situé dans un immeuble en copropriété, une copie du règlement de copropriété (particuliers),

• l'attestation d'assurance contre les risques locatifs (particuliers) que le locataire doit obligatoirement souscrire,

• le dossier de diagnostics techniques immobiliers (particuliers),

• une information sur les moyens de réception des services de télévision dans l'immeuble pour les contrats signés avant le 27 mars 2014,

• l'énumération des équipements d'accès aux technologies de l'information et de la communication (câble, TNT, fibre...) pour les contrats signés depuis le 27 mars 2014,

• une copie de la convention Anah (particuliers) ou APL (particuliers) si le logement loué est conventionné.

Durée du bail

Le bail doit être conclu pour une durée minimum :

• de 3 ans lorsque le propriétaire est un particulier

• ou 6 ans lorsque le propriétaire est une personne morale (par exemple une société, une association).

Par exception, la durée peut être inférieure à 3 ans (ou 6 ans), mais d'au minimum 1 an, si le propriétaire prévoit de reprendre son logement pour des raisons familiales ou professionnelles (exemple : retraite qui oblige le propriétaire à reprendre son logement).

Le motif de reprise qui justifie cette durée plus courte doit impérativement figurer dans le bail.

Le propriétaire doit néanmoins confirmer au locataire, par lettre recommandée avec avis de réception, au minimum 2 mois avant la fin du bail que l'événement est réalisé et qu'il reprendra le logement à la date prévue.

Lorsque l'événement ne s'est pas produit ou n'a pas été confirmé, le bail doit se poursuivre jusqu'au délai de 3 ans.

Renouvellement du bail

À la fin du bail et à défaut de congé donné par le propriétaire (particuliers) ou le locataire (particuliers), le bail est renouvelé sur proposition du propriétaire ou reconduit automatiquement pour :

• 3 ans lorsque le propriétaire est un particulier,

• ou 6 ans lorsque le propriétaire est une personne morale.